Ev bakarken herkesin gözü fiyatta. Ama iş tapuya gelince, satış bedelinin yanında sessizce bekleyen bir kalem daha çıkıyor ortaya: tapu masrafı. Çoğu alıcı bunu bütçesine katmayı unutuyor, sonra tapu randevusundan önce gelen SMS’teki rakamı görünce şaşırıyor. Oysa bu masraf, bir ev alımının en büyük yan giderlerinden biri. Gümüşhane’de 2026’da bu iş ne kadar tutuyor, kim ne ödüyor, kimler ödemiyor, sakin sakin bakalım.
Oran ne, kim ödüyor?
Tapu harcı, evin tapuda beyan edilen satış bedeli üzerinden alınıyor. 2026’da oran alıcı için yüzde 2, satıcı için yüzde 2, yani toplamda yüzde 4. Bu oran yeni bir şey değil; 2020’den beri aynı.
Kağıt üzerinde harcın yarısını alıcı, yarısını satıcı öder. Ama gerçek hayatta bu çoğu zaman pazarlığın parçası oluyor; kimi satışta alıcı tamamını üstleniyor. Yasa ne yazarsa yazsın, masrafın kime kalacağı genelde satış masasında belli oluyor.
Bir de şuna dikkat: beyan ettiğiniz satış bedeli, belediyenin biçtiği emlak vergisi değerinin altına inemez. “Harç az çıksın” diye fiyatı düşük göstermek cazip gelebilir ama riskli bir oyun. Tespit edilirse eksik harcı faiziyle, cezasıyla geri ödersiniz. Kazancından çok baş ağrıtır.
Gümüşhane’nin bir avantajı var
Harcın yanına bir de döner sermaye bedeli ekleniyor. Bu, tapu müdürlüğüne ödenen ayrı bir işlem ücreti ve harçtan bağımsız. İşin can alıcı yanı şu: bu bedel ilin katsayısına göre değişiyor ve büyükşehirlerde katsayı en yüksek seviyeden uygulanıyor.
İşte burada Gümüşhane’de ev alacak olan kazanıyor. İstanbul, Ankara gibi büyükşehirlerde bu katsayı yüksek olduğu için döner sermaye 2026 itibarıyla 6-7 bin lirayı buluyor. Büyükşehir olmayan Gümüşhane’de ise katsayı çok daha düşük, dolayısıyla bu kalem büyükşehirlerin epey altında kalıyor. Yani büyükşehirden buraya yatırım yapıyorsanız, aradaki farkı cebinizde hissedersiniz.
Kredili alacaksanız iş biraz daha büyüyor. O durumda devreye bir de ipotek işlemi giriyor ve bunun için ayrı bir harç ödüyorsunuz; ipotek harcı, kredinin tutarı üzerinden binde 4,55 olarak hesaplanıyor. Kısacası kredili alımın toplam masrafı, peşin alımdan belirgin şekilde yüksek çıkar.
Rakama dökelim
Diyelim Gümüşhane merkezde bir daire aldınız ve satış bedeli 2.000.000 TL. Harç şöyle işliyor:
- Alıcı payı: 2.000.000 × %2 = 40.000 TL
- Satıcı payı: 2.000.000 × %2 = 40.000 TL
- Toplam harç: 80.000 TL
- Üstüne döner sermaye (Gümüşhane’de büyükşehirlere göre düşük)
Fiyat değiştiğinde harç da doğrudan aynı oranda değişiyor; mantık hep bu. Kendi evinizin rakamını net görmek isterseniz, satış bedelini girip alıcı-satıcı payını ve döner sermayeyi birkaç saniyede çıkaran bir araç işinizi kolaylaştırır; örneğin Kolay Hesaplasana’nın tapu harcı hesaplama sayfasından tahmini tutarı saniyeler içinde görebilirsiniz.
Herkes ödüyor mu? Hayır
Miras yoluyla geçişte harç yok. Vefat eden bir yakınınızdan size kalan evin tapuya intikalinde tapu harcı alınmıyor, yalnızca döner sermaye ödüyorsunuz. Ama dikkat: o evi ileride satarsanız, satış aşamasında yüzde 4 harç yeniden devreye girer.
Kentsel dönüşümde muafiyet olabiliyor. 6306 sayılı kanun kapsamındaki riskli yapı dönüşümlerinde harç muafiyeti uygulanabiliyor. Kapsam işleme göre değiştiği için, durumunuz buysa en doğrusu tapu müdürlüğüne bir sormak.
Bir de bağış (hibe) yoluyla devir var ve orası bambaşka. Bağışta oran binde 68,31‘e çıkıyor, yani normal satış harcının kat kat üstünde. Aile içinde ev devrederken “satış mı yapsak, bağış mı” diye düşünüyorsanız, iki yolu yan yana koyup hesaplamadan karar vermeyin; arada ciddi para farkı olabiliyor.
Kısacası
Gümüşhane’de ev alırken tapu masrafını en baştan hesaba katın. Büyükşehir olmamanın bir avantajı döner sermaye tarafında kendini gösteriyor, ama kredili alımda toplam gider yine de sandığınızdan yüksek çıkabiliyor. İşleme gitmeden önce harcı ve döner sermayeyi hesaplayıp bütçenize eklerseniz, tapu masasında sürprizle karşılaşmazsınız. Kesin rakam her zaman tapu müdürlüğünün SMS’le yolladığı tutardır; ama önceden yapacağınız hesap, en azından neyle karşılaşacağınızı bilerek gitmenizi sağlar.